準確認識和把握房地產(chǎn)的新形勢，這是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提和關(guān)鍵。今年7月召開的中央政治局會議，對房地產(chǎn)發(fā)展的形勢作出了重大判斷，即“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在新華社、央視“權(quán)威訪談”中對此作了進一步闡釋。這個“重大變化”，要求房地產(chǎn)發(fā)展從過去追求量的“有沒有”向現(xiàn)在追求質(zhì)的“好不好”轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式要重點解決“好不好”的問題。過去20多年，隨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，人們的住房需求也大幅增加，這推動了房地產(chǎn)量的快速增長。進入新發(fā)展階段，單純靠上漲預(yù)期、政策刺激推動量的擴張不可持續(xù)，雖然目前“有沒有”的問題基本得到解決，但結(jié)構(gòu)性不足問題仍存在，特別是“好不好”的滿意程度還不夠。

當前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，這意味著過去只追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已經(jīng)不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求，亟待從“舊模式”向“新模式”轉(zhuǎn)變。因此，只有構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，才是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

在理念上，新模式要始終堅持“房住不炒”的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，開發(fā)建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。

在體制機制上，新模式要建立“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動新機制，從要素資源科學(xué)配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。“以人定房”就是要精準摸清需求在哪里、哪些人需要房，從而決定建什么房、在哪里建房；“以房定地”就是在確定了住房需求的特征后，確定從哪里供應(yīng)土地、存量盤活和新增供地應(yīng)怎么安排；“以房定錢”就是在確定了建這么多房子、出讓這么多地的前提下，確定需要多少錢、錢從哪來。此外，新模式還要建立房屋全生命周期管理機制，確保讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

在抓落實上，新模式落地有三大抓手，即實施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。建設(shè)“三大工程”，是中央根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點，可以加快推動房地產(chǎn)發(fā)展從“舊模式”向“新模式”的轉(zhuǎn)變。

落實好“三大工程”，就是要在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式下解決好人民群眾尤其是新市民、青年人的住房問題。新形勢下，住房需求的主體主要轉(zhuǎn)向兩類人：一類是新市民、青年人，他們中有不少人住在城中村出租屋、工業(yè)區(qū)宿舍及私人散租商品住房。這些租住形態(tài)秩序不穩(wěn)定、租住體驗感不強，不能滿足新時期的租賃需求。因此，他們需要的是體面的、低成本的、職住平衡的租賃住房。推進新一輪城中村改造，國家提出了三種改造方式，即具備條件的實施拆除新建，不具備條件的開展經(jīng)常性整治提升，介于前兩類之間的實施拆整結(jié)合。同時，將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模原則上應(yīng)當按一定比例建設(shè)保障性住房。其最終目的就是將城市的公共服務(wù)覆蓋到城中村，從而解決人民群眾急難愁盼問題，消除安全隱患，改善居住環(huán)境，讓大家能住上更好的房子。

另一類是對住房有困難且收入不高的工薪收入群體以及城市需要的引進人才等群體。這部分人有一定的積蓄和購房能力，想購置產(chǎn)權(quán)住房，但支付不起商品房。規(guī)劃建設(shè)配售型的保障性住房，可以滿足他們擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求。

以“三大工程”為抓手的新模式，強調(diào)要“以需定供”，有明確的需求群體；強調(diào)有明確的供地渠道，比如存量盤活、劃撥供地等，這些都有明確的資金來源，比如專項債、專項借款、低息貸款等?？傊?，就是要通過“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，讓住房供給適應(yīng)和匹配住房需求，讓住房需求牽引住房供給，從而讓它們在供需上達到平衡。

作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員